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【央视新闻客户端】
自2025年9月接掌招商蛇口，董事长朱文凯迎来履新后首份年度答卷，这份财报并不好看，让新任管理层面临一场大考。
2025年，招商蛇口营收同比下滑13.53%至1547.28亿元，公司归母净利润和扣非归母净利润的同比跌幅分别为74.65%和93.10%。
开发业务萎缩、毛利率承压、资产减值“吞利”，新掌门朱文凯又将如何带领招商蛇口这艘8300亿（总资产）的巨轮驶出迷雾？
归母净利润“膝盖斩”，计提资产减值吞噬利润
根据招商蛇口2025年年报，公司全年实现营业收入约1547.28亿元，同比下降13.53%，令市场关注的是，其归母净利润仅为约10.24亿元，同比骤降74.65%；扣除非经常性损益后的归母净利润仅剩1.69亿元，同比跌幅高达93.10%。
这样的业绩表现，无疑低于此前的市场预期。在行业深度调整阶段，利润大幅下滑往往意味着企业盈利能力、资产质量与经营管控面临多重挑战。招商蛇口归母净利润跌幅超过七成，这一“膝盖斩”背后，是多重因素叠加作用的结果。
对于利润指标同比下降，招商蛇口在此前预告时解释道：房地产开发项目集中交付规模减小，营业收入同比下降；对联合营企业的投资收益及股权出售收益同比减少；部分房地产开发项目存在减值迹象，公司结合市场情况，根据谨慎性原则相应计提减值准备。
作为招商蛇口的核心压舱石业务，开发业务2025年实现营业收入1308.29亿元，同比下降16.33%，降幅超过整体营收，成为拖累业绩的主要因素。开发业务的收缩，直接源于销售端的疲软。2025年其签约销售面积716.12万平方米，同比下滑23.48%。
在营收收缩的同时，毛利率持续低位运行，进一步挤压了利润空间。2025年招商蛇口毛利率为13.76%，其中开发业务毛利率为15.33%。
然而，吞噬利润的最大项目当属计提资产减值。根据招商蛇口发布的公告，2025年计提资产减值准备合计约42.7亿元，直接减少归属于上市公司股东净利润29.18亿元。
从具体构成来看，存货跌价准备是绝对主力，金额约32.69亿元，占计提总额超过70%；此外还有信用损失准备约7.55亿元，商誉减值准备约2.22亿元等。存货跌价准备的大规模计提，直指公司历史上获取的高价地块项目，这也揭开了行业上行期激进投资留下的隐患。
本次计提资产减值准备情况（单位：万元）。图/招商蛇口公告截图
三年存货跌价超90亿，昔日高价地沦为业绩包袱
事实上，在行业上行期，高溢价抢下的“地王”项目已成为当下很多企业的负担。从项目端看，招商蛇口减值直指高价抢地的遗留风险。
典型案例是重庆招商渝天府项目，2025年新增计提存货跌价准备高达8.79亿元。该项目地块是招商蛇口于2021年4月以32.5亿元竞得，溢价率接近130%，成交楼面价约1.05万元/平方米。彼时的“香饽饽”，在市场下行周期中不得不低头折价。
另一个典型案例是广州招商湾区1872项目。这是招商蛇口进入广州南沙区的首个项目，2021年经过110轮激烈举牌，以41.31亿元竞得，溢价率近36%。该项目计提存货跌价准备7664万元。
此外，厦门湾湖臻境项目也在2025年计提存货跌价准备4.33亿元。该项目是招商蛇口于2023年5月在厦门2023年首场土拍中，以63.7亿元总价竞得，成交楼面价超过5万元/平方米，溢价率12.15%。
这些均是招商蛇口曾经布局的重点项目。拉长时间线看，2023年至2025年，招商蛇口计提的存货跌价准备分别为22.76亿元、35.75亿元、32.69亿元，3年累计存货跌价准备超90亿元。这意味着，过去3年间，这家央企巨头每年都在为存货跌价“买单”，历史包袱持续拖累业绩表现。
值得关注的是，2025年9月，招商蛇口完成管理层更迭，朱文凯由总经理升任董事长，聂黎明出任总经理。
对于此番集中计提的影响，聂黎明在2025年业绩说明会上表示，这些会计处理在短期内对公司报表利润有一些影响，当然从长远来看也是在夯实公司的资产质量，为未来轻装上阵做准备。
一边减值、一边激进拿地，转型仍处攻坚期
然而，在计提减值的同时，招商蛇口2025年的拿地节奏并未放缓，其中不乏高价地。年报显示，公司2025年累计获取43宗地块，总地价938亿元，拿地额相比2024年的486亿元几乎翻了一倍。
其中，2025年3月，招商蛇口以约27亿元、超70%溢价率拿下成都高新区一地块，楼面价为3.17万元/平方米，刷新成都楼面价纪录；同年7月在深圳，招商蛇口又以21.55亿元、超86%溢价率斩获前海一宅地，楼面价约8.42万元/平方米，刷新深圳楼面价。
在业绩发布会上，聂黎明强调，近两三年投资的好项目将逐步结转利润，帮公司缓解业绩压力。
在行业整体投资收缩、多数房企谨慎拿地的背景下，招商蛇口逆势加大投资力度，试图通过优化土储结构，为后续发展储备优质项目。从投资布局看，招商蛇口2025年新增的宗地块中，核心10城投资占比近90%，一线城市占比63%。但是，部分地块高溢价拿地、刷新区域地价纪录的行为，让市场不得不担忧其未来盈利前景。新高价地是否重演减值风险，成为悬在业绩之上的隐忧。
关于2026年销售计划，管理层表示，结合公司目前以及今年大概的投资强度铺排，全口径销售基本上和去年保持相当，接近去年的水平，但是销售策略依然坚持以销定产、以销定投的原则，审慎的原则，不盲目追求规模，但是会追求有质量、有回款的销售增长。
朱文凯表示，招商蛇口经过多年的开发，已经不单纯是一个开发商，拥有行业全链条的开发、运营和服务的综合能力，围绕开发业务、资产运营、物业服务三类业务构建了一个行业全生命周期的综合发展模式。三者不是孤立的，是一个从空间营造到内容运营再到生活服务的完整闭环。招商蛇口具备从空间+内容+服务的高品质提供产品的综合能力，实际上不是一朝一夕变成的，也不是单一赛道能够复制的。
这一表述，清晰勾勒出招商蛇口的转型方向。在行业告别高增长、开发业务见顶的背景下，向综合运营服务商转型，几乎是所有头部房企的共同选择。但从当前经营结构来看，招商蛇口转型仍处于初级阶段，资产运营、物业服务等业务虽然对营收贡献逐步提升，但尚不足以对冲开发业务的波动，无法扛起业绩大旗，短期内仍难以摆脱对开发业务的依赖。
目前，对于履新半年多的朱文凯而言，稳住这艘8300亿的巨轮、修复利润表，是核心任务，也是一场不小的考验。一次性的财务“排毒”只是开始，如何让聚焦核心城市的投资真正转化为利润，如何在开发业务之外培育出能扛大旗的第二曲线，才是这位新掌门人要面对的问题。
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